引言：根據(jù)“中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)鋁門(mén)窗幕墻委員會(huì)”開(kāi)展的2018年度行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作表明，中國(guó)門(mén)窗幕墻行業(yè)總產(chǎn)值大約在6100億左右(詳情可訪問(wèn)中國(guó)幕墻網(wǎng)m.sinmatai.com發(fā)布的年度《分析報(bào)告》)； 而在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)中，碧桂園2018年完成銷(xiāo)售額超過(guò)7000億，我們整整一個(gè)行業(yè)和一家最大的房企產(chǎn)值基本上劃了等號(hào)，可見(jiàn)房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性到底有幾何。

　　1998年7月22日，人民日?qǐng)?bào)刊登了一則看似不那么重要的消息：《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革》。

　　無(wú)論是“進(jìn)一步”、“深化”還是“制度改革”，這些陳腔濫調(diào)般的詞匯，我們每天會(huì)在各大媒體上看到無(wú)數(shù)遍。

　　但這則消息，卻深深影響了中國(guó)20年。

　　該政策旨在激活中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)，用商品房的方式漸漸取代傳統(tǒng)的福利房分配，以此來(lái)拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)，把中國(guó)從97年亞洲金融危機(jī)解救出來(lái)。

　　這一拉，可就一直拉到了公元2019的今天。

　　過(guò)去20年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛般地疾步前進(jìn)了20年，房地產(chǎn)市場(chǎng)也根本停不下來(lái)地蓬勃發(fā)展了20年。

　　我們不禁思考，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)到底貢獻(xiàn)了多少?如今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還得依靠房地產(chǎn)嗎?房地產(chǎn)埋頭狂奔的腳步又是不是也該停一停了呢?

　　1、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，常年在10%以上

　　近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院發(fā)布了《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力第17次報(bào)告(主題報(bào)告)》。

　　《報(bào)告》顯示，我們的住房與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)息息相關(guān)，每年的房地產(chǎn)投資都對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有較大的拉動(dòng)作用。

　　除了2015年處于2%的低點(diǎn)，20年來(lái)房地產(chǎn)投資均占GDP的10%以上，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心引擎之一。

　　而2015，也是最近一輪房?jī)r(jià)暴漲的元年。

　　很明顯，當(dāng)核心引擎有轉(zhuǎn)不動(dòng)的征兆時(shí)，開(kāi)車(chē)的人就會(huì)加些燃料。

　　比如2014年下半年的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造工作的通知》和2015年初的降準(zhǔn)與下調(diào)貸款利率。

　　按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，每年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率只有6到7個(gè)點(diǎn)，根本不到10，房?jī)r(jià)漲幅比較高的2016為 6.5%。

　　其實(shí)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不同是由于統(tǒng)計(jì)口徑不同的關(guān)系，比如國(guó)統(tǒng)局的自有住房服務(wù)計(jì)算，采用的是歷史成本折舊法，沒(méi)有考慮到房產(chǎn)價(jià)值的增加，故結(jié)果可能偏低。

　　對(duì)于此，有不少學(xué)術(shù)論文和相關(guān)報(bào)告重新評(píng)估了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，其結(jié)果往往高于國(guó)統(tǒng)局官方數(shù)據(jù)，社科院就是其一。

　　所以，相對(duì)來(lái)說(shuō)，社科院的數(shù)據(jù)也許更加有參考性。

　　那么，這10%多算不算貢獻(xiàn)大呢?

　　剛剛過(guò)去的2018年，消費(fèi)支出為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)的大頭，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到76.2%。再去掉房地產(chǎn)投資的12%，其他渠道的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，諸如凈出口、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)等等，只有那么10來(lái)個(gè)點(diǎn)可以分了。

　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)常年10%以上的貢獻(xiàn)率，可以說(shuō)是非常高了。這臺(tái)高速引擎，一直運(yùn)轉(zhuǎn)得很猛烈。

　　可是，就算是Tony Stark的人工心臟，也有壞掉的時(shí)候。長(zhǎng)期高速運(yùn)轉(zhuǎn)的引擎，會(huì)不會(huì)影響汽車(chē)的其他部件，又會(huì)不會(huì)哪一天像河豚一樣膨脹到極限然后巨幅萎縮。關(guān)于這些，社科院也作出了解答。

　　2、2018為房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的平衡點(diǎn)

　　《報(bào)告》稱(chēng)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在正向的拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向的擠出（詞條“擠出”由行業(yè)大百科提供）效應(yīng)。

　　房?jī)r(jià)水平較低時(shí)，正向拉動(dòng)效應(yīng)超過(guò)負(fù)向擠出效應(yīng)，此時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);房?jī)r(jià)水平過(guò)高時(shí)，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過(guò)正向拉動(dòng)效應(yīng)，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　《報(bào)告》基于2003年至2015年中國(guó)285座城市等數(shù)據(jù)的分析，綜合利用計(jì)量回歸等方法，測(cè)算了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向擠出效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)負(fù)向效應(yīng)，超過(guò)正向效應(yīng)的臨界房?jī)r(jià)收入比為9。

　　以上又是什么擠出，又是什么拉動(dòng)。讀著都覺(jué)得煩，和我當(dāng)年的碩士論文一樣不接地氣。其實(shí)一句話說(shuō)白了，就是房?jī)r(jià)不能超收入太多，不然得不償失。

　　土地財(cái)政本來(lái)是一種很好的模式，從香港那里搬運(yùn)(借鑒)來(lái)的，以土地出讓金代替收不動(dòng)產(chǎn)稅的方式，來(lái)把用于基礎(chǔ)建設(shè)等的稅收費(fèi)用分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)商的土地成本上，從而轉(zhuǎn)化到高額的房?jī)r(jià)上，再利用不斷建設(shè)完善的配套來(lái)吸引人農(nóng)村人口進(jìn)城買(mǎi)房，完成城鎮(zhèn)化任務(wù)，同時(shí)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，然后地方繼續(xù)拍賣(mài)土地收出讓金，良性循環(huán)。

　　可是，中國(guó)人民可不管房子的什么地段、商業(yè)、交通、物業(yè)等配套，咱機(jī)智的炎黃子孫只看預(yù)期，追漲殺跌，猛加杠桿，不僅要住，還要賺，若賺的好，不住也罷。

　　這就導(dǎo)致市場(chǎng)需求超實(shí)際需求，看漲情緒從個(gè)人傳遞到企業(yè)，企業(yè)紛紛把大量資源投入到房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)中而拋棄實(shí)業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊，上月海馬汽車(chē)拋售400套房產(chǎn)，便是房產(chǎn)時(shí)代中國(guó)很多企業(yè)的一個(gè)縮影。

　　以上只是正向和負(fù)向的某一個(gè)方面，具體房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的正負(fù)效應(yīng)還有很多，沒(méi)個(gè)幾百頁(yè)的pdf是說(shuō)不完的，這里就不再贅述。

　　反正，關(guān)于這個(gè)，《報(bào)告》中還給出了非常關(guān)鍵的一個(gè)信息：

　　按照2018年中國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)計(jì)算，2018年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為9.3，剛超過(guò)拐點(diǎn)9。

　　這預(yù)示著，收入不變的情況下，房?jī)r(jià)再漲，對(duì)經(jīng)濟(jì)就是弊大于利了。

　　9的意思是，一整個(gè)家庭不吃不喝，9年買(mǎi)一套該城市平均面積的商品房。

　　可是，一線城市動(dòng)輒不吃不喝幾十年買(mǎi)不了一套房，房?jī)r(jià)收入比早就超過(guò)20了，三四線城市有的卻還不過(guò)5，為什么反而一線城市的房地產(chǎn)不停在驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而三四線城市的房產(chǎn)卻很多都是泡沫呢?

　　3、流動(dòng)的人口，流動(dòng)的經(jīng)濟(jì)

　　因?yàn)椋�《�?bào)告》得出的房?jī)r(jià)收入比拐點(diǎn)為9，是基于把整個(gè)中國(guó)當(dāng)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)體來(lái)對(duì)待的。

　　但中國(guó)現(xiàn)階段人口流動(dòng)性巨大，往往不能把一座城市的房產(chǎn)和收入與其他城市獨(dú)立起來(lái)。

　　拿一線城市來(lái)說(shuō)，北上廣深的房子經(jīng)常是外地人入場(chǎng)的“門(mén)票”，可能有無(wú)數(shù)來(lái)自五湖四海的家庭，掏空兩代人積蓄想在這落戶(hù)生根，如果把家庭支持也算作收入的話，他們的收入遠(yuǎn)不止自己的工資。

　　還有一些暫時(shí)在一線城市的漂泊者們，他們可能由于資金等原因，已準(zhǔn)備好幾年以后榮歸故里，那么這里的房?jī)r(jià)無(wú)論是10萬(wàn)還是20萬(wàn)，都不會(huì)影響他們買(mǎi)房與否的決策，也就不會(huì)對(duì)這個(gè)城市的樓市影響太大。

　　同理，身處三四線城市的父母，收入本應(yīng)購(gòu)買(mǎi)自己城市的房產(chǎn)，但卻為一二線城市的孩子供了首付。本來(lái)用于本經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的貨幣，流向了其他地方。

　　所以，分化到各地，房?jī)r(jià)收入比9的理論并不能一概通用。

　　一線城市即使房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)突破天際，但扛了這么多年也不見(jiàn)得有多大風(fēng)險(xiǎn)，上周深圳的224億土拍，也反映了房企們對(duì)這個(gè)城市的高預(yù)期。三四線城市即使房?jī)r(jià)收入比不足5，仍然供大于求風(fēng)險(xiǎn)重重。

　　但放眼全中國(guó)，2018年的9.3過(guò)后，還是意味著整體房?jī)r(jià)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響，已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　4、政策，是中國(guó)房地產(chǎn)的靈魂

　　任澤平有個(gè)金句：房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　但很顯然，在中國(guó)特色下，這句話應(yīng)該改成：房地產(chǎn)長(zhǎng)期看政策，中期看政策，短期還得看政策。

　　中國(guó)的政策有著對(duì)市場(chǎng)以及市場(chǎng)預(yù)期的強(qiáng)烈控制作用，以至于成為直接影響房地產(chǎn)走勢(shì)的第一要素。就像《人民日?qǐng)?bào)》上一則不足二十平方厘米版面的房產(chǎn)消息，可以影響中國(guó)二十年。就像一句黑貓白貓，竟然撬動(dòng)了深圳改革開(kāi)放的四十余載。

　　那么，接下來(lái)的政策會(huì)是怎樣呢?

　　假設(shè)你是一位政策制定者，你至少會(huì)參考一下中國(guó)社科院發(fā)布的報(bào)告吧。

　　而這次報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)，已經(jīng)透露了太多信息。

　　近兩年的樓市怎么走，不言而喻。