近兩個(gè)月來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻，各國(guó)政府紛紛推出救援計(jì)劃，國(guó)務(wù)院也于9日推出“國(guó)十條”，兩年內(nèi)投資4萬(wàn)億元，擴(kuò)大內(nèi)需，這是否有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？
研究新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的鄭州陽(yáng)民管理公司董事長(zhǎng)周陽(yáng)敏博士認(rèn)為，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，兩招足夠了：真正允許開(kāi)發(fā)商和土地?fù)碛姓咧苯訉?duì)話，自由平等交易；把房地產(chǎn)納入金融市場(chǎng)中去，房地產(chǎn)所有資產(chǎn)，特別是房貸信貸資產(chǎn)完全可以打包，進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新。
●宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀
東方地產(chǎn)：我們感覺(jué)金融危機(jī)似乎離我們?cè)絹?lái)越近，如何判斷目前的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)？
周陽(yáng)敏：判斷目前的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要把金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)看。全球投行紛紛破產(chǎn)，實(shí)業(yè)倒閉，巨型公司盈利能力下降、產(chǎn)量縮減，消費(fèi)信貸下降。
比如，哥倫比亞銀行信托公司、道格拉斯國(guó)民銀行等破產(chǎn)，雷曼兄弟破產(chǎn)，三大航空公司Skybus、ATA和Aloha破產(chǎn)，房地美、房利美及美國(guó)國(guó)際集團(tuán)的“再國(guó)有化”，福特、豐田、克萊斯勒、本田及通用汽車公司的大幅減產(chǎn)，西班牙最大房企馬丁薩·法德薩集團(tuán)破產(chǎn)，德國(guó)破產(chǎn)浪潮，法國(guó)破產(chǎn)危機(jī)，西班牙、日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)，冰島“國(guó)家”破產(chǎn)與巴基斯坦“國(guó)家”破產(chǎn)等。
這一連串的事件表明，世界經(jīng)濟(jì)遇到的不僅是金融危機(jī)，而且是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，形勢(shì)已經(jīng)到了十分嚴(yán)峻的程度。預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)將因此損失2.8萬(wàn)億美元。
東方地產(chǎn)：由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的這輪風(fēng)暴對(duì)中國(guó)產(chǎn)生了什么樣的影響？
周陽(yáng)敏：1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)，中國(guó)尚未加入WTO，而這次危機(jī)，中國(guó)面對(duì)的是更開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)，自然也會(huì)受到巨大的沖擊。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，今年的大學(xué)生，連博士生就業(yè)都比較糟糕。今年在崗跳槽的少多了，寧可受單位的委屈，也不輕易換工作；各大投行幾乎不招人，各大銀行微量進(jìn)人，一些生產(chǎn)型企業(yè)大量裁員。
這都是拜這次危機(jī)所賜。中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，生產(chǎn)、消費(fèi)狀況不容樂(lè)觀。從金融方面來(lái)看，雖然表面上銀行還沒(méi)有重大危機(jī)、損失，但中國(guó)的銀行由于非
透明性和不公開(kāi)性，把危機(jī)暫時(shí)隱藏了起來(lái)。而且，中國(guó)的一些銀行持有大量的國(guó)外資產(chǎn)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，浙江、廣東大量企業(yè)倒閉。
近日，廣東最大的玩具廠、全球最大的玩具代工商之一——香港合俊集團(tuán)破產(chǎn)，造成6500人失業(yè)。
我們前幾個(gè)月服務(wù)的客戶還很紅火，現(xiàn)在項(xiàng)目服務(wù)完了，企業(yè)停產(chǎn)了，我們還擔(dān)心項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)能否拿到呢。特別是傳統(tǒng)型、外向型企業(yè)遭遇了嚴(yán)重的危機(jī)。
●十條擴(kuò)大內(nèi)需措施很具體
東方地產(chǎn)：目前，各國(guó)政府紛紛推出救援計(jì)劃，中國(guó)也推出了十條擴(kuò)大內(nèi)需措施，到2010年投資4萬(wàn)億元擴(kuò)大內(nèi)需。
周陽(yáng)敏：在5日第15屆亞太經(jīng)濟(jì)合作組織21國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)會(huì)議上，大家共同認(rèn)識(shí)到全球經(jīng)濟(jì)面臨的主要危險(xiǎn)已從美國(guó)次貸危機(jī)造成的信貸緊縮轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)衰退，承諾協(xié)調(diào)行動(dòng)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)困難。
目前，世界各國(guó)紛紛推出救援計(jì)劃，這是挽救經(jīng)濟(jì)崩潰所必需的。各國(guó)的救援計(jì)劃大概分三大類：政府督促央行向國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)提供貸款、讓央行和金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保本國(guó)中小儲(chǔ)蓄用戶存款、為銀行間的貸款提供擔(dān)保；政府本身的救市計(jì)劃，通過(guò)財(cái)政救援計(jì)劃，促使本國(guó)信貸規(guī)模擴(kuò)大，向企業(yè)增加貸款額度；政府直接干預(yù)，比如中國(guó)的十條擴(kuò)大內(nèi)需措施。
東方地產(chǎn)：如何評(píng)價(jià)中國(guó)的十條措施？
周陽(yáng)敏：中國(guó)的十條措施與其他國(guó)家的救援計(jì)劃不同，其他國(guó)家大多是宏觀的，至少是“中觀”的，而中國(guó)的十條擴(kuò)大內(nèi)需措施十分微觀。
太過(guò)具體的計(jì)劃，必須警惕不公平性和低效率，救市也不例外。比如你救助生病的朋友，救助者和被救助者是感情關(guān)系而不是經(jīng)濟(jì)關(guān)系。政府對(duì)個(gè)人的救助，是以感情、政治還是經(jīng)濟(jì)為紐帶？如果考慮到經(jīng)濟(jì)因素，就不要救援。世界其他國(guó)家的貨幣激勵(lì)計(jì)劃，比如西班牙的2000億歐元貸款激勵(lì)計(jì)劃，是有償使用的，收利息的，這種“救”與普通老百姓理解的“救”，含義不同。
宏觀的救援計(jì)劃由于宏觀性不容易產(chǎn)生不公平。而中國(guó)的救援計(jì)劃比較具體，牽涉到受援主體的公平性，究竟該給誰(shuí)不該給誰(shuí)，小心不公平產(chǎn)生。
同時(shí)，究竟由誰(shuí)來(lái)投資呢？如果政府直接投資，會(huì)損失效率，可能會(huì)越救越衰退。再說(shuō)，4萬(wàn)億元的錢從哪兒來(lái)？加印鈔票會(huì)產(chǎn)生通貨膨脹，增加稅收加重老百姓負(fù)擔(dān)，增加土地收入也不現(xiàn)實(shí)。
另外，一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理比較差，本來(lái)要倒閉，給更新更優(yōu)秀的企業(yè)一個(gè)機(jī)會(huì)。如果救援了這些企業(yè)，會(huì)對(duì)推陳出新機(jī)制產(chǎn)生阻礙。其實(shí)，美國(guó)接管房地美、房利美，也只是宏觀接管，沒(méi)有微觀插手。這一點(diǎn)，很重要。
●加快保障性住房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)影響不大
東方地產(chǎn)：十條措施的第一條就是加快保障性安居工程。這條措施會(huì)對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？
周陽(yáng)敏：加快保障性住房建設(shè)好像給房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑，但實(shí)際上影響不大。根據(jù)用途劃分，房產(chǎn)可分為消費(fèi)用（安居用）和投資用（投機(jī)用）兩類。美國(guó)次貸危機(jī)的根源是把安居用的消費(fèi)信貸評(píng)估體系錯(cuò)誤地替代了投資用房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸評(píng)估體系，產(chǎn)生了扭曲和錯(cuò)誤。應(yīng)吸取教訓(xùn)，盡快推出對(duì)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸評(píng)估體系。
我非常贊成加大廉租房的建設(shè)力度，至少?gòu)陌簿庸こ虂?lái)講，可以確保低收入者基本的安居保障，針對(duì)的是消費(fèi)用房中的低端部分。房子不必太好，位置偏一點(diǎn)，面積小一點(diǎn)，不會(huì)有人去搶。我擔(dān)心的是誰(shuí)來(lái)投資、誰(shuí)來(lái)建的問(wèn)題，不能由政府來(lái)投資，應(yīng)由企業(yè)去做，效率更高。政府只需要出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，支持住房保障建設(shè)就行了。
東方地產(chǎn)：有人認(rèn)為，這條措施的推出，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)救市的放棄，你怎么看？
周陽(yáng)敏：不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為是放棄還是不放棄。目前，深圳房?jī)r(jià)已下跌40%，上海下跌30%。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，價(jià)格本來(lái)就是上下波動(dòng)的。只往上漲，不能往下降，那還叫價(jià)格？房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就不該救，一部分企業(yè)倒閉，才能有更多更優(yōu)秀的企業(yè)誕生；價(jià)格跌下來(lái)，才能形成更健康的市場(chǎng)。
其實(shí)，政府并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的打壓，而房?jī)r(jià)跌下來(lái)的也是消費(fèi)用房產(chǎn)中的中高端部分，也應(yīng)該把這部分水分?jǐn)D掉。對(duì)這些，政府是可以不聞不問(wèn)的。
雖然國(guó)內(nèi)很多城市出臺(tái)了一些救市政策，但都無(wú)關(guān)痛癢。加快安居工程建設(shè)，解決的是低收入群體的住房問(wèn)題，降低人們對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)富預(yù)期，真正當(dāng)成安居工程。但安居工程的建設(shè)應(yīng)鼓勵(lì)民間企業(yè)去承擔(dān)，政府給予其政策上的支持。盡量不要給微觀主體提供現(xiàn)金或?qū)嵨镅a(bǔ)助，避免不公平的產(chǎn)生。
國(guó)內(nèi)很多救市政策，看起來(lái)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但都是治標(biāo)不治本。兩招足夠了：真正允許開(kāi)發(fā)商和土地?fù)碛姓咧苯訉?duì)話，自由平等交易；把房地產(chǎn)納入金融市場(chǎng)中去，房地產(chǎn)所有資產(chǎn)，特別是房貸信貸資產(chǎn)完全可以打包，進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新。
●做好打硬仗的長(zhǎng)期準(zhǔn)備
東方地產(chǎn)：對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何判斷？
周陽(yáng)敏：這次危機(jī)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的金融危機(jī)，而是一次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且是一次長(zhǎng)周期的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。嚴(yán)峻的形勢(shì)會(huì)通過(guò)金融、貿(mào)易和信心逐步
傳導(dǎo)給加入WTO后的中國(guó)。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)的晴雨表——股市、樓市、消費(fèi)信心指數(shù)來(lái)判斷，2009年10月至2010年3月，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)低谷。屆時(shí)，會(huì)遭遇股市低谷，有大量企業(yè)崩盤。
樓市方面，2009年7、8、9月會(huì)進(jìn)入低谷，然后會(huì)慢慢恢復(fù)。一線市場(chǎng)上海、北京、深圳，房?jī)r(jià)會(huì)跌破60%以上；二線城市，鄭州、武漢、西安等城市會(huì)跌破30%~50%，鄭州跌幅在40%左右；三線城市基本穩(wěn)定，跌幅在10%~20%，發(fā)展中城市基本穩(wěn)定；四線城市基本穩(wěn)定或略有上升。
消費(fèi)信心指數(shù)方面，今年1~10月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是基本穩(wěn)定，有上升的勢(shì)頭。而我們研究的是在下降。我們的消費(fèi)信心指數(shù)是價(jià)格乘以數(shù)量，這也是國(guó)際很多研究機(jī)構(gòu)用的方法，我們?cè)谒阆M(fèi)信心指數(shù)時(shí)剔除了易耗品，其信心變化不會(huì)很大，主要看耐用品和奢侈消費(fèi)品的信心變化，會(huì)大幅下降，跌破40%~50%。因此，我們還必須做好長(zhǎng)期打硬仗的準(zhǔn)備。
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