住宅產(chǎn)業(yè)化(Housing Industrialization)，從本義來講就是要實現(xiàn)住宅生產(chǎn)、供應等的工業(yè)化。工業(yè)化的必須前提是標準化。

　　簡介

　　住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，是機械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的生產(chǎn)方式升級換代的必然要求，以提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化本來只是強調(diào)住宅領域的產(chǎn)業(yè)化，但不應局限于住宅建設領域的產(chǎn)業(yè)化，而應是包括住宅在內(nèi)的，也包含其它一切用途物業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。故原詞Housing Industrialization “住宅產(chǎn)業(yè)化”，似乎不盡準確，有收窄其涵義之嫌。事實上“住宅產(chǎn)業(yè)化”中的“住宅”，應理解為一切建筑產(chǎn)品。

　　實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的基本條件是：①采用工業(yè)化的建造方式②住宅用構件和部品大多實現(xiàn)了標準化、系列化。

　　產(chǎn)生原因

　　對于住宅產(chǎn)業(yè)化的概念，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任童悅仲是這樣介紹的：住宅產(chǎn)業(yè)化是1968年日本人提出來的�！吧鲜兰o90年代初，我們開始和日本有關機構合作。我曾問他們的專家，到底什么叫住宅產(chǎn)業(yè)化?你能不能用最簡練的語言來描述一下?他就講，很簡單，三句話：第一，資金和技術的高度集中;第二，大規(guī)模生產(chǎn);第三，社會化供應。”

　　關于產(chǎn)業(yè)化，聯(lián)合國很多人下過定義，但沈陽衛(wèi)德住工科技[1] 認為日本人講得最簡明。

　　他認為，住宅產(chǎn)業(yè)化首先是一種住宅建造方式的變革，就是由半手工半機械比較落后的建造方式，轉(zhuǎn)變成一種工業(yè)化生產(chǎn)方式。

　　一家澳大利亞的公司到建設部訪問時說，澳大利亞的住宅產(chǎn)業(yè)化是被逼出來的。因為他們國家的建筑工會很厲害，建筑工人的工資水平非常高，所以他們要想降低成本，提高競爭力，就一定要走產(chǎn)業(yè)化道路，將建筑工地的工序分解。凡是在施工現(xiàn)場能分解出來的部件，就拿到工廠的生產(chǎn)線上去做。這樣能大大減輕勞動強度，縮短工期，保證質(zhì)量。

　　而日本的合作方工廠則完全在生產(chǎn)線上生產(chǎn)住宅，每一條生產(chǎn)線八個小時可以生產(chǎn)10到11棟住宅，48分鐘一棟!運到現(xiàn)場一天就可以組裝完成。目前他們的市場占有率達5%。

　　顯然，住宅產(chǎn)業(yè)化——用工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅，可以減輕勞動強度，降低生產(chǎn)成本，提高勞動效率，保證建筑質(zhì)量。更重要的是，它能節(jié)約資源。

　　主要內(nèi)涵

　　所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，實際上包括兩方面的含義：一是住宅科技成果的產(chǎn)業(yè)化，一是住宅生產(chǎn)方式的產(chǎn)業(yè)化。

　　科技成果的產(chǎn)業(yè)化是指應該把住宅領域里的一些最新的科學成果盡快轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，使之產(chǎn)生經(jīng)濟效益和社會效益。這與我國科技體制改革有關，而科技體制改革仍舊在深化過程中。

　　而我們通常所說的住宅產(chǎn)業(yè)化，更多的是指住宅生產(chǎn)方式的產(chǎn)業(yè)化。在這方面，日本已達到了很高的水平，例如日本積水化學工業(yè)株式會社設在崎玉縣的一座住宅工廠，是用工業(yè)流水線的方式生產(chǎn)房子，他們把住宅分拆成一個個盒子式的構件，在生產(chǎn)線上制造完成一棟住宅所需要的全部構件，只需要花費四十多分鐘，然后運到施工現(xiàn)場，在一天之內(nèi)組裝完畢。在我國住宅產(chǎn)業(yè)化也取得了比較大的進展，浙江寶業(yè)集團、遠大住工、萬科、黑龍江宇輝集團都在住宅產(chǎn)業(yè)化方面取得了較大的成績。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化就是利用現(xiàn)代科學技術，先進的管理方法和工業(yè)化的生產(chǎn)方式去全面改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，使住宅建筑工業(yè)生產(chǎn)和技術符合時代的發(fā)展需求。就是住宅的生產(chǎn)方式(或者是技術手段)，是運用現(xiàn)代工業(yè)手段和現(xiàn)代工業(yè)組織，對住宅工業(yè)化生產(chǎn)的各個階段的各個生產(chǎn)要素通過技術手段集成和系統(tǒng)的整合，達到建筑的標準化，構件生產(chǎn)工廠化，住宅部品系列化，現(xiàn)場施工裝配化，土建裝修一體化，生產(chǎn)經(jīng)營社會化，形成有序的工廠的流水作業(yè)，從而提高質(zhì)量，提高效率，提高壽命，降低成本，降低能耗。

　　國外的經(jīng)驗表明，當社會發(fā)展到一定的階段(如人工成本占比很大，住宅工業(yè)的配套產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成熟時)采用工業(yè)化的方式建造住宅要比采用現(xiàn)澆的方式在成本上會低10%~15%，當然這是基于比較自動化的生產(chǎn)上。

　　標準

　　聯(lián)合國提出“住宅產(chǎn)業(yè)化”的6條標準：生產(chǎn)的連續(xù)性，生產(chǎn)物的標準化，生產(chǎn)過程的集成化，工程建設管理的規(guī)范化，生產(chǎn)的機械化，技術生產(chǎn)科研的一體化。[3] 一般而言，住宅產(chǎn)業(yè)化的標準主要有：

　　(1)住宅建筑的標準化;

　　(2)住宅建筑的工業(yè)化;

　　(3)住宅生產(chǎn)、經(jīng)營的一體化;

　　(4)住宅協(xié)作服務的社會化。

　　住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的更高階段。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是指以科技進步為核心，用現(xiàn)代科學技術改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，進一步通過住宅設計的標準化，住宅生產(chǎn)的工業(yè)化，采用“四新” 技術(新技術、新材料、新工藝、新設備，以下簡稱“四新”)的大量推廣應用，提高科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻率，大幅提高住宅建設、管理的勞動生產(chǎn)率和住宅的整體質(zhì)量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量，高速度、高質(zhì)量、高效率地建設符合市場需求的高品質(zhì)住宅。

　　主要作用

　　住宅產(chǎn)業(yè)化改變了傳統(tǒng)建筑業(yè)的生產(chǎn)方式。住宅工業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的必要條件，住宅產(chǎn)業(yè)化采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式建設建筑，能夠降低成本、提高效率、保證質(zhì)量。住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)成為建筑業(yè)發(fā)展的趨勢和必然，則是為保障性住房的建設提供了契機。

　　在國外這已經(jīng)不是新興詞匯，日本已經(jīng)將住宅產(chǎn)業(yè)化的概念全方位的應用到了房屋的承建上。在國內(nèi)還只能依賴于二包來完成。而住宅產(chǎn)業(yè)化管理公司的出現(xiàn)，可以直接與消費者溝通，了解消費者的需求并貫穿整個購房建房始終，聯(lián)系房建商，市場，消費者，達到最優(yōu)配置，不至于出現(xiàn)建筑過程中的理念斷層。現(xiàn)有的國內(nèi)市場主要的產(chǎn)品是指全裝修成品房，推崇這個的原因是政府提倡新型住宅的“四節(jié)一環(huán)�！崩砟�，即節(jié)水，節(jié)地，節(jié)能，節(jié)材，環(huán)保。以往毛坯房造成的二次裝修浪費全部都避免，業(yè)主可以直接拎包入住，方便省時，這也將成為未來房產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。

　　成功案例

　　深圳首個住宅產(chǎn)業(yè)化項目2012落成

　　[4] 龍悅居三期項目是深圳第一個大規(guī)模采用工業(yè)化方式建造的項目，是深圳市2011年的重大項目，為公共租賃保障性用房，位于深圳市龍華二線擴展區(qū)，占地面積 50116m2，總建筑面積215673.5m2，建筑高度約80m，容積率為3.5，共4002套，由兩層地下室與6棟高(26～28層)住宅構成。本項目為精裝修交樓，開工日期為2010年9月15日，交工日期為2012年9月1日，合同總工期為717天。[4]

　　該項目為深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化試點小區(qū)，采用工業(yè)化技術，按B級體系實施，B級體系說明：外墻、樓梯、陽臺預制，結構主體現(xiàn)澆混凝土，即內(nèi)澆外掛體系。

　　工業(yè)化生產(chǎn)改變了混凝土構件的生產(chǎn)、養(yǎng)護方式，生產(chǎn)過程能源利用效率更高，并且模具、養(yǎng)護用水可以循環(huán)使用。相比傳統(tǒng)的施工方式，工業(yè)化建造方式極大程度減少了建筑垃圾的產(chǎn)生、建筑污水的排放、建筑噪音的干擾、有害氣體及粉塵的排放。從而實現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材，建造過程也更加環(huán)保。

　　發(fā)展建議

　　在中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程中，我們不但要注意技術的應用，同時也應該兼顧社會公平問題，在中國未來的住宅產(chǎn)業(yè)化過程中，應該注意以下幾個方面的問題。

　　減少標準的差距

　　住宅產(chǎn)業(yè)化進程中急需建立住宅標準，也提出了要建設各種標準體系，從社會公平的角度出發(fā)，我們在制定住宅標準時，應該考慮各種收入人群的需求，滿足各種住宅需求，而不能采用住房建設中存在的高標準現(xiàn)象。在制定住宅標準體系時，保持各種標準之間的差距也有助于體現(xiàn)社會公平。

　　建設的政策

　　從住宅產(chǎn)業(yè)化的研究中，各個居住社區(qū)的工業(yè)化生產(chǎn)標準單一，將造成社區(qū)的住宅差異化不明顯。根據(jù)對居住分異的研究，在住宅產(chǎn)業(yè)化過程中，應提倡多標準的住宅采用混合建設模式，使住宅產(chǎn)業(yè)化過程中的社會問題得到解決。所以，我們要制定相應的住宅部件標準，同時也要研究各種組裝技術，能夠利用相同的部件組裝出不同標準的住宅，從而有助于工業(yè)化生產(chǎn)。

　　成本的控制

　　根據(jù)國外的研究和經(jīng)驗，住宅產(chǎn)業(yè)化在成熟后，將有助于減低住宅建設成本，這也將減少住宅價格過高的困境。所以，根據(jù)以上規(guī)劃的啟示，在住宅產(chǎn)業(yè)化進程中，為了保持社會公正，我們首要的目標并不是去研究住宅的現(xiàn)代化和信息化，而是要研究出有助于減低住宅建設成本的方式，這樣將令大部分城市居民能夠有經(jīng)濟能力購買住宅，所以我們現(xiàn)階段的任務是要加強對住宅建設成本的控制。

　　進程中的作用

　　根據(jù)項目的啟示，政府在舊城更新中具有重大的責任。政府應該充分考慮當?shù)鼐用竦慕?jīng)濟水平，給予合理的經(jīng)濟補償，令當?shù)鼐用裼心芰υ谠�地或者周邊購買住房。同時我們還應該加強政府在住宅產(chǎn)業(yè)化進程中的作用，通過在政府主導項目中采用住宅產(chǎn)業(yè)化的建設，有助于推動住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)產(chǎn)品為市場所接納，也通過政府的示范效應，帶動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，從而實現(xiàn)住房公平。